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投资商业地产需要考虑的因素有哪些

2017-03-03       浏览次数:67

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投资商业地产需要考虑的因素有哪些

商业地产顾名思义就是作为商业用途的地产,所以又叫做做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式,投资商业地产应考虑哪些因素?如何对商业地产进行投资风险评估?

投资商业地产应考虑哪些因素?
一、地段是第一要素:
1、与传统房地产市场中强调地段的意义相比,酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。
2、对于这样的客户群体而言,便捷是其所关注的。交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷等等构成了便捷的主旨,而如此种种便捷皆取决于项目所处地段。
3、交通便利的黄金商务地段,外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域,酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心,必将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。
二、产品是投资保障
1、正如前述,酒店式公寓的入住者一般是驻京外企、外国机构以及国内外地企业高级管理人员和商务人员,其一般具有较高层次,经常出入于高档居住社区和酒店,对产品设计以及产品配置均具有较高要求。
2、从产品设计层面来看,投资者应该避免选择同一区域内过多雷同的产品形态,应该关注产品的经济实用性,选择房型布局紧凑灵活,户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。
3、从产品配置层面来看,投资者应该关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题。
如何对商业地产进行投资风险评估
1、在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。
2、建设结构不合乎商业经营需要不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。
3、投资或经营者的市场风险在增强其一,商业地产经历了从无到有,由少至多的一系列过程,现在已经处于买方市场,投资者或经营者可从容选择,使商业地产资金的变现速度开始停滞,因而变数正在增多,风险也在加大。
4、营销计划缺乏创意,流于俗套由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。
5、小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。

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关键词: 商业地产
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